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签署买房合同和支付定金时,这些事一定要注意!|法眼看房NO.14

导读 : 全文已对当事人信息做隐私处理2017年春节过后,老张在某中介的撮合下,和房东老王签了一份《房产买卖合同》,约定老张购买老王名下思明区某房产,总价550万。当天老...


全文已对当事人信息做隐私处理


2017年春节过后,老张在某中介的撮合下,和房东老王签了一份《房产买卖合同》,约定老张购买老王名下思明区某房产,总价550万。当天老张自称没有足够的钱付定金,于是就没有立即付款,也没有支付中介费。后来老张提出房子总价超预算,不买了。


房东老王倒是无所谓,反正没收到定金,大不了房子不卖。但是中介急了,声称自己已撮合了这次交易,要求老张支付中介费82500元。


老张就是不支付中介费,认为中介作为专业机构服务不到位,也没有提示老张合同总价超出预算的风险,还不断怂恿签合同,说合同签了没有给定金,就都不算数的。于是,老张就签了合同。


中介则称,老张是个成年人,不是小孩子,对于自己的经济状况能不能买得起550万的房子应当一清二楚,另外,老张白纸黑字签了合同,现在不想买房子了,但是不会影响到支付中介费的问题,合同里面明确约定了“居间服务中,导致买卖合同无法继续履行的,中介公司不承担责任,且本合同约定的居间代理费支付方仍应支付费用,同时守约方有权向违约方追偿居间代理费的损失”这一条,所以老张要支付中介费。


一审法院认为,中介公司作为专业的服务机构,没有尽到职责了解老张的经济状况,更没有明确告知老张无论购房合同是否继续履行都要支付中介费这一事实,导致老张对于《房产买卖合同》和《居间服务合同》产生误解,以为房子不买就不用支付中介费,所以中介公司存在过错。另外,老张自己作为完全民事行为能力人,也应当认识到自己的经济状况不足以购买这套房子,却仍然去签订合同,存在过失,综合上述情况,一审判决老张支付中介费10000元。

 

中介公司不服判决,提起上诉。


二审法院认为,老张作为完全民事行为能力人,应具备商业交易的风险意识,其在明知自身履约能力有限的情况下,仍勉力签订案涉买卖合同,应由其自行承担相应的法律责任。另外,老张也没有证明“中介公司在居间过程中存在草草了事、一再怂恿的情形以及中介公司自愿放弃中介费等主张,未提供充分证据予以佐证,老张也无证据证明中介公司存在故意隐瞒或者提供虚假情况的情形,故应由老张承担举证不能的不利后果。”同时,中介公司作为专业的居间机构,没有注意到变更合同支付条款后可能的违约情形,以及没有尽到提示老张注意支付中介费的责任条款,存在过失,中介费用应当相应减少,但是一审酌定10000元严重偏低,综合全案酌定中介费为居间代理费82500元的60%为宜,即49500元。


二审改判老张支付中介费49500元。

 

栏目寄语:


二手房交易过程中,中介起到很大的居间撮合作用,但是也因中介的操作“套路”或者各方对于中介服务的不满导致纠纷发生。就本案中,老张自认为房子没有买卖,就不需要支付中介费,而中介觉得自己委屈,辛辛苦苦撮合了买卖,不管怎样都要收到“幸苦费”。我们希望所有的交易都顺顺利利,不要发生这类情况。关于本案,我们特别请教了福建方与圆律师事务所饶金祥律师,做一次简要的法律评析。

 

法律简评


 

根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。


在这个案件中,中介公司报告订立合同的机会和提供订立案涉买卖合同的媒介服务,并促成了卖方与老张签订案涉买卖合同下,虽然老张放弃了案涉房产交易,但根据上述规定及讼争《居间服务合同》有关“居间服务中,导致买卖合同无法继续履行的,中介公司不承担责任,且本合同约定的居间代理费支付方仍应支付费用”的约定,导致老张处于很不利的地位,最终一审、二审法院都认定老张要支付中介费,只是综合考虑双方的过错责任比例,酌定的金额有差异。


再者,老张声称超过预算而中介没有告知,这一点一审、二审都没有支持,毕竟老张是个完全民事行为能力人,不是小孩,要对自己的签字负责。


另外,老张声称中介提到“就算晚上签了合同,明天中午前如未付定金也不算数,房子照样可以卖给别人”让自己产生了一种误解,认为没有支付定金就全部都不算数的思想。可是老张并没有提供证据证明在合同不继续履行的情况下中介会放弃酬劳,所以法院没有采纳。


不过,法院最终也认定,中介作为专业的居间服务机构,应当郑重且明确地提示老张,即使合同没有履行,房子没有完成交易,中介费都需要支付这一情况,存在一定过失,故一审法院酌定中介费10000元,二审调整为49500元。

 

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主编丨谢康  文丨谢康

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